瞧一瞧：买114平米的房子送30平米开发商涉嫌“偷面积”

近日，读者朱先生爆料称，江宁上坊楼盘中粮鸿云存在严重“偷面积”现象。该楼盘一位销售人员告知朱先生，该楼盘价格虽不便宜，但赠送面积十分可观。随后，朱先生和销售人员一起参观了中粮鸿云的几套样板间，发现该楼盘赠送面积确实非常多，有一套108㎡的户型，共有三个卧室，其中有两个卧室都是阳台改造赠送的。

对此，朱先生不免还是有些担心这些赠送的面积从哪边来？合法吗？会不会存在法律上或者居住安全上的一些问题？

不利因素多，靠“偷面积”弥补

记者来到位于江宁上坊保障房片区对面的中粮鸿云。现场发现，该项目和万科上坊保障房只有一条双车道之隔。除此之外，项目紧邻的东麒路上大卡车非常之多，在记者等红灯不到一分钟时间内，就有3辆大货车从记者车旁经过。

在售楼处现场，记者看到了中粮鸿云的项目区位图，在该区位图的西南角，有一片空白没有标明。询问销售人员，该销售人员表示不太清楚，“大概只是一片未开发的空地。”而据记者之后查询得知，该片区为江宁上坊工业园，包括有许多工业企业。

随后，在参观一套面积74㎡的样板间时，销售人员告诉记者，在实际交付时，可能会和样板间有所不同。现场看到，该样板间为与主卧相邻封闭阳台改造，与主卧之间用衣橱做隔断。销售人员解释，在交房后，这个隔断需要购房者自己改造安装，而封闭阳台则会由开发商在交房前统一浇筑。在样板间，随处可见“此处为改造区域，详询置业顾问”的标识。

该销售顾问还向记者出示了一份114㎡的户型图，该户型有足足30.25㎡的赠送面积，额度之高让人惊愕。

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真实惠？羊毛出在羊身上

这些“赠送面积”从哪边来？南京一位建筑师向记者解释，这些赠送面积其实都是在面积计算过程中不计入面积，或只计入一半面积的部分，是购房者本该享有的面积，并不存在开发商“赠送”之说。

该建筑师解释说，比如中粮鸿云几乎每个户型都标明赠送的阳台，在建筑面积计算规范中，本就只应计算一半面积。该建筑师同时强调，计算一半的面积规定仅包括非封闭阳台。实际上，如果是封闭阳台，则需要计算全面积。“中粮鸿云极有可能会先做半封闭阳台，待验收通过后再做后期封闭处理。”该建筑师表示，这种后期施工一方面涉嫌违建，另一方面在建筑质量上也没有保证。

此外，该建筑师补充，南京市7月1日实施了新的建筑面积计算规范，前期没有通过报审的楼盘，赠送面积极有可能会随之缩水，请购房者在购房时一定要留心。

不计入产权的面积属违法建设

南京规划局相关负责人据此表示后期封闭阳台等偷面积措施属于违法建设，改变了原有的房屋结构，可能会面临勒令拆除的风险。南京建筑设计专家则表示，“偷面积”是非常明显的违规操作，虽然看起来得房率提高了，实际上得不偿失。该专家表示，首先“偷面积”极有可能堵塞消防通道。如果所“偷”面积超过消防标准，则会面临处罚、勒令拆除的危险。

此外，“偷面积”违反建设法规对于容积率的要求。如果“偷面积”成功，增加部分的面积属于违规范畴，可能会虚拟红包H5模板
面临补交土地出让金的风险。

最后，在使用上，“偷面积”部分难免会影响通风、采光等方面的居住使用。在挑高赠送中，因为很多挑高楼盘隔板需要购房者后期自行安装，很可能不达抗震要求，这种结构性偷面积一旦遭遇地震等灾害结果不堪设想。

“商品房的拆迁补偿和二手房交易都是按房本上的产权面积计算。”某业内人士强调，“赠送面积”不计入产权面积，得不到法律认可。（记者宋南飞）

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