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从交易的角度房价下跌何以可能

发布时间:2021-01-07 17:18:22 阅读: 来源:废钢厂家

秦小明

本文来源:公众号秦小明

有关房价的讨论,就像大学男生宿舍晚上熄灯后对女生胸部的讨论一样,一直经久不衰且引人入胜。

无论是引用主流西方经济金融学理论认为房价泡沫严重,还是引用死多头任大炮的最新发言,讨论来讨论去,无外乎是想弄清楚房价的走势和据此作出有利于自身的投资/消费决策。

然而,资产价格的走势是交易出来而非讨论出来的,只有极少部分人的意见,才能左右关键的交易行为,最终改变价格方向(后续会详谈)。

依我之见,绝大部分有关房价的讨论,尤其是吃瓜群众(所谓的刚需族/屌丝购房者)的讨论,其姿势,都是错误的,而且错得离谱。

那么,如何姿势正确地讨论房价?

归纳起来其实无外乎三种姿势:

1. 认为房价会涨,属于多头阵营,那你就应该拼命想办法买房。

2. 认为房价会跌,属于空头阵营,那你就应该不买甚至想办法做空。

3. 穷,房价涨跌和你都没有关系,那你就该拼命想办法赚钱先。

理论上,还有一种情况是认为房价不会涨也不会跌,维持现状,这种本质上也是空头。对于一个一直上涨的金融资产,不涨就是跌,考虑到收入的变化情况,更是如此。

强调一点,

资产价格的变动方向和趋势,不是吃瓜群众讨论出来的,而是关键的市场力量交易出来的。

这个结论非常重要,请大家默念十遍。它是什么意思呢,我还是举包子铺的例子来说明。

小明包子铺每天供应1000个包子,买家有100个,每人消费10块钱,如此,均衡的包子价格就是1块钱一个。

这个价格体系里有两个假设很重要:

1. 有足够多的买家;

2. 单个买家的货币对整个市场来说,完全可以忽略不计。

此时,如果再新增五个八个买包子的顾客,他们每人消费依然是10块,那么包子价格并不能被新增买家改变,他们是市场价格的接受者。

换到楼市里,他们就是刚需族,就是那些花光上一辈积蓄凑齐首付,还要找银行贷款三十年的中产阶级,是那些在上海和北京夹杂着英文单词讲话,隔三差五下午茶的精英们。

这些人,永远只是房价的接受者,他们是屌丝购房者。

改变一种思路,此时新增了5个买家,他们不是个人,而是公司。每家公司花费在包子上的支出是1000块,包子的价格会如何变?

很显然,此种情况下,包子的价格会显著上涨超过原来的定价一块钱。因为这五个新的买家,其带来的边际新增货币,显著地高于以前这个系统里的货币存量。

理论上,任何一笔新的交易,都可以边际地改变资产价格。

就像很多公开金融市场(股市债市商品外汇等均是如此)的价格发现机制一样,一个价格,对应的是在该价位上撮合得以成交的交易。

任何新的交易都可以改变价格,但这只是一种边际的力量。这种力量要把价格维持在一个水平,则需要在趋势和方向上,获得更多边际力量的认同。

如果不存在关键交易者,这一情况就很难发生,比如在完全竞争市场里,没有任何一个买家或者卖家可以影响价格,他们都是价格的接受者,例如白菜都是一块五一斤。

如果存在关键的市场力量,那么情况就完全不同。

关键交易者可以通过操控买卖力量,让价格的边际变化足够大,进而来影响市场预期,强化这种边际力量,最终来控制价格。例如股市里的庄家。

以上实际上是给大家普及了金融市场上,资产价格的形成和演变的交易逻辑。当然,不同力量背后,又对应着不同的基本面逻辑,这便是我反复强调的经济分析、财务分析等金融思维,此处不讲。

回到房价的问题。

整体来说,楼市很显然不是如菜市场一样充分竞争的市场。但对于广大屌丝购房者来说,他们又颇像菜市场的参与者,亦即他们是价格的接受者。他们单个个体的边际力量太弱,以至于根本无法撼动庞大的房产交易市场。

房子的价格,显然也是由「关键的市场力量」边际交易出来,并动用其资金优势,舆论优势,进而影响和左右屌丝购房群体对房价的预期,来最终控制房价走向。

屌丝购房者个人的力量虽然单薄,但是作为一个整体,力量却可以变成足以和任何关键市场参与者抗衡的「关键交易者」。

很遗憾,屌丝购房者都是一只只温顺无知的绵羊。他们合在一切,形成不了关键交易者,而是变成一个羊群,羊群就天然需要领导。

羊群的大量存在,且其极度容易受到影响并被操控的天性倾向,是所有资产价格得以形成和发展的基础。如若不然,泡沫根本没有产生的基础。

所以,要改变房价的走向,从交易层面来说,只有一种可能:

关键的市场交易者(当然不会是屌丝购房者)开始转空,并且通过边际售出或者做空的行为,引导房价往下。与此同时,关键交易者对广大屌丝购房者洗脑,让他们作为一个群体,接受如过去十年接受房价只涨不跌的观念那样,接受房价真的会跌,并让他们看到,房价正在下跌!

那么,自然的问题就是,谁是房地产市场的「关键交易者」?换句话说,谁的交易,足以撼动整个资产价格体系,并且能将新的价格方向维持住?

取决于两点:

1. 边际力量足够强大,也即是房地产交易当中的货币资金实力。

2. 这种力量能够对后来交易者产生足够持续和深刻的影响,以至于改变他们的预期。

第一点,即是我们所谓的股市里的庄家,大户。他们手头有足够多的资金或筹码,能通过抛售或者买入某只股票,影响股价走势。

放到房地产市场,谁是庄家,谁是大户?

是那些拥有最多房子的人(筹码,代表卖),也是那些拥有最多资金的人(购买力,代表买)。

谁拥有最多的房子?从存量和新建的总量看,毫无疑问,是地产商。

谁又拥有最多的资金呢?毫无疑问是银行。

再深入一层,地产商造房子的逻辑,是不是取决于其土地的获取,以及更为重要的,信贷资金的获取,因为没有哪个地产商可以仅靠自己的钱,就把房子造出来卖了然后等着回款。

所以,归根到底,最关键的市场交易者,是谁?

是银行。当然,银行自己说了不算,他们上面还有妈。不言自明,央妈是整个房地产市场,最终的最底层的「关键市场交易者」。

事实上,它也的确能够通过货币政策的路径,来实现

1. 边际地改变资产价格变动方向。

2. 扭转市场预期进而影响屌丝大众预期来维持第一步实现的价格方向。

这是为什么我一直反复强调,看中国的房价,只需要看货币,另一个层面的解释。

土地、财税制度、一线城市的虹吸效应、人口迁移、城镇化等等一切「基本面」的因素,并非凭空从天而降,十年前它们就一直存在。为何房价没有从十年前开始就持续暴涨,而是在一些关键时点一飞冲天,例如2016年的一线和2017年的三四线?

看问题要看到本质,要看到关键,才不会被别有用心的人忽悠,洗脑,甚至拐进了地狱。

显而易见,当且仅当最关键的市场交易者,改变了交易策略,整个市场的价格体系,才能重新确立。好消息是,目前我们的「关键交易者」的确在做这方面的努力,配合各种调控政策,后效可期。坏消息是,这种努力的持续性和抗压性仍然存疑。

有人说,我这是睁着眼睛说瞎话,节前不刚刚才降了准。连主流的证券公司都纷纷发布报告,说此次降准会补充给市场超过5000甚至到一万亿的基础货币,算上货币乘数,相当于几万亿的放水,房价不涨,天理不容。

知识之所以重要,是因为它能让你分清什么是谎言,什么是真相。

从基础货币到广义货币的派生,本身就需要不断循环往复的借贷。在此过程中,中国的房子,充当了不可替代的信用创造的角色。而在当下,超过六十个主要城市出台各种冻结房子流动性的行政措施,这已然摧毁了房子作为信用创造中介的基础,何来理论上的货币派生规模?

此外,准备金的降低,只是央行基础货币投放的方式之一。媒体都在奔走相告降准这一新闻,可是有谁见过媒体大肆报道今天央行1800亿逆回购到期但没有续作(相当于收回1800亿基础货币)?

金融市场给出了最好的答案。

节后的第一个交易日,大宗商品市场如果按照节前收盘价计算,事实上收跌;五年期十年期国债期货均收跌;哪怕不那么「专业」的中国股市,也是高开后大幅低走,仅录得差强人意的涨幅。

以市场的表现来看,定向降准,算得上哪门子的超级利好?

再回到讨论房价的三种正确姿势上来。

讨论房价涨跌,尤其是对于屌丝购房者来说,根本没有任何意义。因为他们的知识结构和信息结构,决定了他们只能被引导和跟随。

与其搬出一大堆理论和逻辑支撑自己的观点,不如拿出实际行动来支持自己的说法,这样在交易层面,你就边际地增强或者削弱了某个价格方向。如果足够多的人这样做,那么无数个你,就成了足以和央妈抗衡的关键市场力量。

最后重申,如果你看多房价,就想尽一切办法买房。如果你看空房价,就持币观望或者甚至做空。如果你太穷,首付都承担不起,那房价和你没有任何关系,你的任务只有一个:赚钱。

事实上,按照正态分布,绝大部分讨论房价的人,你们的首要任务是:赚钱。

以上无论哪种情况,宣扬自己的观点,口头上证明自己正确,甚至企图说服别人,都显得幼稚和没有意义。金融市场唯一的成就感,来自于你的观点为你带来了实实在在的回报,而不是在别人面前夸夸其谈,显得自己多么高明。

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