从交易的角度房价下跌何以可能

秦小明

本文来源：公众号秦小明

有关房价的讨论，就像大学男生宿舍晚上熄灯后对女生胸部的讨论一样，一直经久不衰且引人入胜。

无论是引用主流西方经济金融学理论认为房价泡沫严重，还是引用死多头任大炮的最新发言，讨论来讨论去，无外乎是想弄清楚房价的走势和据此作出有利于自身的投资/消费决策。

然而，资产价格的走势是交易出来而非讨论出来的，只有极少部分人的意见，才能左右关键的交易行为，最终改变价格方向（后续会详谈）。

依我之见，绝大部分有关房价的讨论，尤其是吃瓜群众（所谓的刚需族/屌丝购房者）的讨论，其姿势，都是错误的，而且错得离谱。

那么，如何姿势正确地讨论房价？

归纳起来其实无外乎三种姿势：

1. 认为房价会涨，属于多头阵营，那你就应该拼命想办法买房。

2. 认为房价会跌，属于空头阵营，那你就应该不买甚至想办法做空。

3. 穷，房价涨跌和你都没有关系，那你就该拼命想办法赚钱先。

理论上，还有一种情况是认为房价不会涨也不会跌，维持现状，这种本质上也是空头。对于一个一直上涨的金融资产，不涨就是跌，考虑到收入的变化情况，更是如此。

强调一点，

资产价格的变动方向和趋势，不是吃瓜群众讨论出来的，而是关键的市场力量交易出来的。

这个结论非常重要，请大家默念十遍。它是什么意思呢，我还是举包子铺的例子来说明。

小明包子铺每天供应1000个包子，买家有100个，每人消费10块钱，如此，均衡的包子价格就是1块钱一个。

这个价格体系里有两个假设很重要：

1. 有足够多的买家；

2. 单个买家的货币对整个市场来说，完全可以忽略不计。

此时，如果再新增五个八个买包子的顾客，他们每人消费依然是10块，那么包子价格并不能被新增买家改变，他们是市场价格的接受者。

换到楼市里，他们就是刚需族，就是那些花光上一辈积蓄凑齐首付，还要找银行贷款三十年的中产阶级，是那些在上海和北京夹杂着英文单词讲话，隔三差五下午茶的精英们。

这些人，永远只是房价的接受者，他们是屌丝购房者。

改变一种思路，此时新增了5个买家，他们不是个人，而是公司。每家公司花费在包子上的支出是1000块，包子的价格会如何变？

很显然，此种情况下，包子的价格会显著上涨超过原来的定价一块钱。因为这五个新的买家，其带来的边际新增货币，显著地高于以前这个系统里的货币存量。

理论上，任何一笔新的交易，都可以边际地改变资产价格。

就像很多公开金融市场（股市债市商品外汇等均是如此）的价格发现机制一样，一个价格，对应的是在该价位上撮合得以成交的交易。

任何新的交易都可以改变价格，但这只是一种边际的力量。这种力量要把价格维持在一个水平，则需要在趋势和方向上，获得更多边际力量的认同。

如果不存在关键交易者，这一情况就很难发生，比如在完全竞争市场里，没有任何一个买家或者卖家可以影响价格，他们都是价格的接受者，例如白菜都是一块五一斤。

如果存在关键的市场力量，那么情况就完全不同。

关键交易者可以通过操控买卖力量，让价格的边际变化足够大，进而来影响市场预期，强化这种边际力量，最终来控制价格。例如股市里的庄家。

以上实际上是给大家普及了金融市场上，资产价格的形成和演变的交易逻辑。当然，不同力量背后，又对应着不同的基本面逻辑，这便是我反复强调的经济分析、财务分析等金融思维，此处不讲。

回到房价的问题。

整体来说，楼市很显然不是如菜市场一样充分竞争的市场。但对于广大屌丝购房者来说，他们又颇像菜市场的参与者，亦即他们是价格的接受者。他们单个个体的边际力量太弱，以至于根本无法撼动庞大的房产交易市场。

房子的价格，显然也是由「关键的市场力量」边际交易出来，并动用其资金优势，舆论优势，进而影响和左右屌丝购房群体对房价的预期，来最终控制房价走向。

屌丝购房者个人的力量虽然单薄，但是作为一个整体，力量却可以变成足以和任何关键市场参与者抗衡的「关键交易者」。

很遗憾，屌丝购房者都是一只只温顺无知的绵羊。他们合在一切，形成不了关键交易者，而是变成一个羊群，羊群就天然需要领导。

羊群的大量存在，且其极度容易受到影响并被操控的天性倾向，是所有资产价格得以形成和发展的基础。如若不然，泡沫根本没有产生的基础。

所以，要改变房价的走向，从交易层面来说，只有一种可能：

关键的市场交易者（当然不会是屌丝购房者）开始转空，并且通过边际售出或者做空的行为，引导房价往下。与此同时，关键交易者对广大屌丝购房者洗脑，让他们作为一个群体，接受如过去十年接受房价只涨不跌的观念那样，接受房价真的会跌，并让他们看到，房价正在下跌！

那么，自然的问题就是，谁是房地产市场的「关键交易者」？换句话说，谁的交易，足以撼动整个资产价格体系，并且能将新的价格方向维持住？

取决于两点：

1. 边际力量足够强大，也即是房地产交易当中的货币资金实力。

2. 这种力量能够对后来交易者产生足够持续和深刻的影响，以至于改变他们的预期。

第一点，即是我们所谓的股市里的庄家，大户。他们手头有足够多的资金或筹码，能通过抛售或者买入某只股票，影响股价走势。

放到房地产市场，谁是庄家，谁是大户？

是那些拥有最多房子的人（筹码，代表卖），也是那些拥有最多资金的人（购买力，代表买）。

谁拥有最多的房子？从存量和新建的总量看，毫无疑问，是地产商。

谁又拥有最多的资金呢？毫无疑问是银行。

再深入一层，地产商造房子的逻辑，是不是取决于其土地的获取，以及更为重要的，信贷资金的获取，因为没有哪个地产商可以仅靠自己的钱，就把房子造出来卖了然后等着回款。

所以，归根到底，最关键的市场交易者，是谁？

是银行。当然，银行自己说了不算，他们上面还有妈。不言自明，央妈是整个房地产市场，最终的最底层的「关键市场交易者」。

事实上，它也的确能够通过货币政策的路径，来实现

1. 边际地改变资产价格变动方向。

2. 扭转市场预期进而影响屌丝大众预期来维持第一步实现的价格方向。

这是为什么我一直反复强调，看中国的房价，只需要看货币，另一个层面的解释。

土地、财税制度、一线城市的虹吸效应、人口迁移、城镇化等等一切「基本面」的因素，并非凭空从天而降，十年前它们就一直存在。为何房价没有从十年前开始就持续暴涨，而是在一些关键时点一飞冲天，例如2016年的一线和2017年的三四线？

看问题要看到本质，要看到关键，才不会被别有用心的人忽悠，洗脑，甚至拐进了地狱。

显而易见，当且仅当最关键的市场交易者，改变了交易策略，整个市场的价格体系，才能重新确立。好消息是，目前我们的「关键交易者」的确在做这方面的努力，配合各种调控政策，后效可期。坏消息是，这种努力的持续性和抗压性仍然存疑。

有人说，我这是睁着眼睛说瞎话，节前不刚刚才降了准。连主流的证券公司都纷纷发布报告，说此次降准会补充给市场超过5000甚至到一万亿的基础货币，算上货币乘数，相当于几万亿的放水，房价不涨，天理不容。

知识之所以重要，是因为它能让你分清什么是谎言，什么是真相。

从基础货币到广义货币的派生，本身就需要不断循环往复的借贷。在此过程中，中国的房子，充当了不可替代的信用创造的角色。而在当下，超过六十个主要城市出台各种冻结房子流动性的行政措施，这已然摧毁了房子作为信用创造中介的基础，何来理论上的货币派生规模？

此外，准备金的降低，只是央行基础货币投放的方式之一。媒体都在奔走相告降准这一新闻，可是有谁见过媒体大肆报道今天央行1800亿逆回购到期但没有续作（相当于收回1800亿基础货币）？

金融市场给出了最好的答案。

节后的第一个交易日，大宗商品市场如果按照节前收盘价计算，事实上收跌；五年期十年期国债期货均收跌；哪怕不那么「专业」的中国股市，也是高开后大幅低走，仅录得差强人意的涨幅。

以市场的表现来看，定向降准，算得上哪门子的超级利好？

再回到讨论房价的三种正确姿势上来。

讨论房价涨跌，尤其是对于屌丝购房者来说，根本没有任何意义。因为他们的知识结构和信息结构，决定了他们只能被引导和跟随。

与其搬出一大堆理论和逻辑支撑自己的观点，不如拿出实际行动来支持自己的说法，这样在交易层面，你就边际地增强或者削弱了某个价格方向。如果足够多的人这样做，那么无数个你，就成了足以和央妈抗衡的关键市场力量。

最后重申，如果你看多房价，就想尽一切办法买房。如果你看空房价，就持币观望或者甚至做空。如果你太穷，首付都承担不起，那房价和你没有任何关系，你的任务只有一个：赚钱。

事实上，按照正态分布，绝大部分讨论房价的人，你们的首要任务是：赚钱。

以上无论哪种情况，宣扬自己的观点，口头上证明自己正确，甚至企图说服别人，都显得幼稚和没有意义。金融市场唯一的成就感，来自于你的观点为你带来了实实在在的回报，而不是在别人面前夸夸其谈，显得自己多么高明。

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